Votre responsabilité de propriétaire ou de locataire

À côté de l’assurance de responsabilité civile familiale, votre contrat d’assurance habitation couvre aussi votre responsabilité en tant que propriétaire ou locataire.

La responsabilité civile du propriétaire d’immeuble

Elle couvre les conséquences des dommages matériels dont un propriétaire d’immeuble peut être responsable, pour des montants allant de 250000 à 7 millions d’euros environ, selon
les compagnies. En revanche, les conséquences des dommages corporels sont toujours garanties sans limitation de somme. Cette garantie, qui doit être souscrite par tout propriétaire ou par son représentant s’il est copropriétaire, doit concerner également les dommages provenant des :

– clôtures ;
– cours, jardins et parkings ;
– animaux affectés à la garde de l’immeuble;
– monte-charge et ascenseurs ;
– antennes de radio et de télévision ;
– chutes de blocs de neige ou de glace ;
– émanations de gaz.

Il faut également vérifier que sont couvertes les conséquences éventuelles du non-respect des règlements de police en matière d’enlèvement de neige ou de verglas sur les trottoirs devant l’immeuble.

La responsabilité civile du copropriétaire

L’assurance collective de l’immeuble garantit le plus souvent l’ensemble des bâtiments, c’est-à-dire les parties communes et privatives, et la responsabilité des copropriétaires.

Parties communes et privatives

La loi no 65-557 du 10 juillet 1965 les définit dans ses articles 2 et 3 : « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque propriétaire.»
Il s’agit donc bien ici de l’appartement occupé par chaque propriétaire, qui est sa propriété personnelle, avec les embellissements qu’il lui a apportés (papiers peints, rideaux, etc.) et son
mobilier personnel.
L’assurance personnelle du copropriétaire est comparable en bien des points à celle du locataire puisque l’un et l’autre assurent eux-mêmes le contenu, tandis que le contenant est assuré selon
le cas par la copropriété ou par le propriétaire.
«Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux […] : le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès, le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun y compris les parties de canalisation y afférentes qui traversent des locaux privatifs, les coffres, gaines et têtes de cheminées, les locaux des services communs, les passages et corridors. »

La responsabilité du locataire

Un locataire est présumé responsable des dommages provoqués à l’immeuble par un incendie ou un dégât des eaux, même s’ils surviennent pendant son absence (articles 1743 et suivants du code civil).
Le locataire est légalement obligé d’assurer sa responsabilité à l’égard du propriétaire par l’intermédiaire de la garantie dite des “risques locatifs”. Les dommages causés aux voisins et aux
tiers doivent également être assurés par le canal de la garantie “recours des voisins et des tiers”. Ces deux garanties, “risques locatifs” et “recours des voisins et des tiers”, sont systématiquement incluses dans les assurances multirisques habitation.

Les dégâts pris en charge par l’assurance habitation

 

• La plupart des sociétés d’assurances indemnisent les dommages occasionnés par l’eau :
– pour les dommages causés à vos biens assurés (tapis, meubles, etc.) ;
– pour les dommages causés aux voisins (responsabilité civile) si la fuite d’eau a pris naissance chez vous.

• A contrario, les sociétés ne remboursent généralement pas la réparation des dommages causés aux canalisations, aux radiateurs, et les chaudières sont rarement garanties. Ces frais
resteront donc à votre charge (sauf exceptions indiquées dans le chapitre : les rapports propriétaire-locataire).

L’assurance subordonnée à des mesures de précaution

La plupart des contrats d’assurance vous imposent de prendre des mesures de précaution sous peine de sanctions pouvant aller jusqu’à la non-assurance. Les précautions à prendre sont variables d’un contrat à l’autre, c’est pourquoi, vous avez tout intérêt à relire les conditions générales ou spéciales de votre contrat. Ces dispositions figurent au chapitre “dégâts
des eaux”.

● Précautions généralement demandées
• En cas d’inhabitation, absence supérieure à trois ou quatre jours et quelle que soit la saison, il est demandé de couper l’eau de votre logement (robinet d’arrêt près du compteur).
• En cas d’inhabitation, pendant les périodes de gel, de grands froids ou tout simplement l’hiver (entre novembre et avril) et si les locaux ne sont pas chauffés normalement, vous devez vidanger les conduites, les réservoirs, l’installation du chauffage central ou bien utiliser des produits antigel.
• Enfin, certains contrats imposent, pendant les périodes de grands froids, d’arrêter la circulation d’eau froide la nuit, et cela même si les locaux sont normalement chauffés et vous
présent.

Ces précautions imposées à l’assuré sous peine de non-indemnisation sont reconnues comme valables par la jurisprudence, car il s’agit d’exclusions de risques formels et limités (C. Cass. Civ. 1re – 24.4.1994 – Bull. Cass. n° 149).

● Sanctions
Le non-respect de ces mesures de précautions entraîne des sanctions au niveau de l’assurance. Celles-ci sont variables selon les contrats.

Il existe trois degrés de sanction :
– la non-garantie : l’assureur n’interviendra pas dans ce cas ;
– la société d’assurances pourra vous réclamer une indemnité proportionnelle au préjudice qu’elle a subi, ce qui pourra aboutir au fait que l’assureur ne vous versera pas un centime ;
– la société vous indemnisera, mais sous déduction d’un abattement ou d’une franchise (généralement de 30% à 50% de l’indemnité). Cette part de dommages restera donc à votre
charge.

L’assurance catastrophes naturelles peut-elle intervenir ?

Il faut rappeler le caractère particulier de cette assurance obligatoire, instituée par la loi du 13 juillet 1982.
Toutes les conséquences des événements de la nature (avalanches, inondations, tremblements de terre…) ne sont pas indemnisées.
Ne sont considérés comme catastrophes naturelles et indemnisés à ce titre que les événements “non assurables” (art. L. 125-1 3° alinéa du Code des assurances), ce qui n’est pas le cas du gel.
Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’espérer une quelconque indemnisation au titre de cette garantie.

Les clauses abusives

La Commissions des clauses abusives recommande que soient éliminées des contrats multirisque habitation les clauses suivantes ayant pour objet ou pour effet :

« 29° D’exclure, de façon générale, de la garantie […] dégâts des eaux “tous les dommages dus à un défaut d’entretien” ou à “un défaut des réparations indispensables incombant à l’assuré” ;
« 30° De subordonner l’application de la garantie […] dégâts des eaux à la preuve d’un accident ou, plus généralement, de toute autre condition permettant à l’assureur de refuser cette
garantie pour les dommages qui se produisent de façon progressive ou qui ne sont pas imputables exclusivement à un événement extérieur présentant les caractères de la force majeure ;
« 31° D’appliquer la sanction prévue pour inobservation d’une précaution exigée afin d’éviter […] le dégât des eaux, alors même qu’il serait prouvé que cette négligence n’a eu aucune
influence sur la réalisation du sinistre. » Recommandation n° 85-04 (CCA du 20.9.1985 [BOSP du
6.12.1985]).

La Commission des clauses abusives a pour mission de rechercher dans les modèles de contrats proposés par les professionnels aux consommateurs les clauses qui présentent un caractère abusif.
Elle recommande ensuite la suppression ou la modification de ces clauses.
Les clauses abusives sont réputées non écrites. Donc, si on vous oppose une telle clause, ignorez-la et maintenez vos exigences.
Peut-être serez-vous obligé de saisir le tribunal pour faire assurer vos droits. Demandez alors les conseils d’une association de consommateurs et proposez-lui de se joindre à votre action. Dans ce cas, elle demandera au juge d’ordonner la suppression matérielle de la clause dans tous les contrats utilisés par votre adversaire. Les associations peuvent également former ce type de demande indépendamment de tout litige.